【2026年最新】住宅購入「50年ローン」で総返済額は2倍になることも？元銀行員が月々の負担減と利息リスクを徹底比較

住宅価格の上昇と金利の正常化が同時進行するなか、住宅ローンの選び方に不安や悩みを感じる方が増えています。

椿 慧理

筆者は元銀行員として住宅ローンの相談を受け付けてきましたが、かつては「変動金利で低く抑える」「35年ローンで組む」といった選択が一般的であったのに対し、足元では返済期間を50年に設定する超長期ローンを選ぶ人も出てきました。

ここでは、直近の住宅ローン金利動向と50年ローンのメリット・デメリットについて解説します。

変動金利もついに「1％」超えの時代に

2026年7月現在、メガバンク3行の住宅ローン金利動向は次のとおりです。

• 変動金利：0.945～1.275％程度
• 固定金利（35年）：3.84～5.12％程度

かつて変動金利は0.3〜0.5％台で推移していた時期もありましたが、日本銀行の金融政策の正常化に伴い、足元では1％前後まで上昇しています。固定金利との差は依然として大きいものの、変動金利を選んでも「ほぼゼロ金利」という時代は終わりを迎えています。

「35年超」のローンを選ぶ人が23.4%へ急増

住宅金融支援機構の調査によると、返済期間を35年超とする人の割合は2023年10月調査では12.6％であったのに対し、2026年1月調査では23.4％となっています。 

返済期間

出所：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）】」1/3

住宅価格の高止まりと金利上昇が重なる中で、月々の返済額を抑えるために返済期間を長く設定する動きが広がっていることがわかります。

元銀行員が考える50年ローンのメリット

椿 慧理

筆者が銀行員として勤務していた低金利時代は、変動金利の金利水準が非常に低く、「変動金利一択」ともいえる状況でした。しかし、住宅価格の高騰が続く中で、50年ローンを取り扱う金融機関も増えてきました。

「50年も返し続けるのか」と不安に感じる方もいるかもしれません。しかし、元銀行員の筆者としては、返済期間を長くして月々の負担を抑えながら、手元の資金を生活費や教育費に充てる考え方も十分合理的だと考えています。

特に住宅価格が高騰している中では、月々の返済額を抑えることが家計の安定につながるケースも少なくありません。

ここで、5000万円を借り入れるケースをシミュレーションしてみましょう。

＜共通条件＞

• 借入金額：5000万円
• 返済方法：全期間固定・元利均等返済

＜プラン1（35年ローン）＞

• 借入期間：35年
• 借入金利：3.250％
• 毎月の返済額：19万9468円

＜プラン2（50年ローン）＞

• 借入期間：50年
• 借入金利：3.430%
• 毎月の返済額：17万4374円 

返済プラン比較シミュレーション

出所：住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」2/3

この条件でシミュレーションした結果、50年ローンの毎月返済額は35年ローンと比べて約2万5000円少なくなりました。年収に対して借入額が大きくなりがちな若年層にとって、毎月の返済額を抑えられる点は大きなメリットといえるでしょう。