【住宅ローン】30歳で4000万借入「35年と50年返済」比較！総返済額の差はどれくらい？FPが解説

2026年も半分が過ぎ、マイホーム購入を本格的に検討し始めている方も多いのではないでしょうか。筆者はファイナンシャルプランナーとして、これまで多くのお客様のお金の相談業務をしてきましたが、近年は月々の負担を抑えるために35年を超える超長期ローンに関心を持つ方が増えていると実感しています。

そこで今回は、最新の調査データから見えてくる住宅ローンの利用実態をひも解きます。さらに、50年ローンのメリットだけでなく、老後に待ち受けるリスクについても詳しく解説していきます。

【借入金利1.0％超が増加】全体の23.4％が35年超のローンを選ぶ実態

住宅金融支援機構が発表した「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」をみると、変動金利も含めた借入金利全体のボリュームゾーンは「年0.5％超～年1.0％以下」で、全体の53.4％を占めました。

借入金利

出所：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」

前回の2025年4月調査と比較してみると、「年1.0％超～年1.5％以下」の割合が13.0％から19.2％へと増えています。その一方で、「年0.5％以下」の割合は26.6％から13.1％へと減少しており、金利上昇の波が実際の借入条件に影響を及ぼし始めていることが分かります。

《返済期間》全体の23.4％が選択、35年を超える超長期ローンの利用状況をみる

返済期間

出所：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」

また、選ばれている返済期間については「30年超～35年以内」が38.9％で最も多い結果となりました。しかし注目すべきは、「35年超～40年以内」が17.9％、「40年超」が5.5％と、35年以上の期間でローンを組む人が合計23.4％に達している点です。この結果から、家計への毎月の負担を和らげるため、35年を超える超長期ローンが身近な選択肢として定着してきている様子がうかがえます。

【住宅ローン】30歳で4000万借入「35年と50年返済」比較！総返済額の差はどれくらい？

国土交通省の「住宅ローンの常識が変わる！？」リーフレットをもとに、30歳で固定金利4000万円を借りたケースを比較してみましょう。

35年返済と50年返済の比較

出所：国土交通省「住宅ローンの常識が変わる！？」リーフレット

【前提条件】

• 借入額：4000万円
• 借入時の年齢：30歳
• 返済方法：元利均等返済
• 金利タイプ：全期間固定金利

【35年返済の場合】

• 借入金利：年2.25％
• 毎月返済額：約13万8000円
• 総返済額：約5783万円
• 60歳時点のローン残高：約781万円

【50年返済の場合】

• 借入金利：年2.38％
• 毎月返済額：約11万4000円
• 総返済額：約6845万円
• 60歳時点のローン残高：約2178万円

上記の比較から分かるように、50年返済は35年返済よりも毎月の支払いを約2万4000円減らすことが可能です。しかしその反面、支払う利息が膨らむため総返済額は約1062万円も高くなってしまいます。さらに、60歳を迎えた時点でのローン残高も約1397万円多く残る計算となり、老後の負担が大きくなる点には注意が必要です。

【60歳以降のローン残高に注意】50年ローンは老後のリスクも見据えた計画を

本記事では、最新の調査結果を踏まえ、50年ローンのメリットや将来への懸念点について解説しました。50年ローンは毎月の支払いを抑えられるため、子育てなどで出費が重なる時期の家計には非常に頼もしい存在と言えます。しかし、返済期間を延ばすほど最終的な総返済額は大きく膨らみ、定年退職後も多額の借金が残るというリスクを抱えることになります。

返済期間と収入の変化のイメージ

出所：国土交通省「住宅ローンの常識が変わる！？」リーフレット

万が一、老後に住み替えなどが必要になった際、家の売却額よりローン残高が上回る状態（オーバーローン）だと、身動きが取れなくなってしまう恐れもあります。マイホームを購入する際は、目先の支払い額だけでなく、将来の教育費や老後資金までを見越して、ご自身の家庭に合わせた綿密なシミュレーションを行うことが大切です。

参考資料

• 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」
• 国土交通省「住宅ローンの常識が変わる！？」リーフレット